الرهن العقاري كضمانة مصرفية

استضافت كلية الحقوق في جامعة النجاح الوطنية في نابلس لقاء قانوني بعنوان "الجوانب القانونية للرهن التأميني إحدى ضمانات التسهيلات المصرفية" وذلك بالتعاون مع معهد الحقوق وكلية الحقوق والإدارة العامة في جامعة بيرزيت يوم الأحد الموافق 29/3/2009 بحضور جمهور من الطلبة والعاملين في قطاع البنوك.

 افتتح اللقاء الأستاذ الدكتور علي السرطاوي أستاذ القانون في جامعة النجاح، مرحباً بجمهور الحاضرين ومرحباً بالتعاون المشترك في ما بين جامعة النجاح وجامعة بيرزيت مشدداً على ضرورة التعاون والتنسيق المشترك في ما بين كليات الحقوق في فلسطين ومعهد الحقوق في جامعة بيرزيت لنشر الثقافة القانونية والعملية.

 وأشار مدير معهد الحقوق الدكتور غسان فرمند،  إلى أهمية بناء المواطن الفلسطيني وتسليحه بالجوانب القانونية والعلمية والعملية لأنه نواة المستقبل، مبيناً أهمية تعزيز ودعم النشاطات المشتركة والتعاون في ما بين مؤسسات الوطن التعليمية والأكاديمية لما لها من انعكاسات ايجابية على المجتمع القانوني وأصحاب القرار.

 هذا وبدوره، استهل المتحدث الدكتور خلدون أبو السعود المستشار القانوني في البنك العربي ملقياً الضوء على أهمية وعصرية الموضوع قيد النقاش. وأوضح الدكتور أبو السعود المفاهيم المتعلقة بالقروض  القصيرة  والطويلة الأجل التي تمنحها البنوك لمعتمديها سواء أكانوا أفراداً كقروض تشطيب السكن والقروض الشخصية والقروض الزراعية ، أم شركات ومؤسسات كقروض المشاريع الصغيرة  والاعتمادات التجارية من العمليات البنكية التمويلية الأساسية التي على أساسها  تقوم البنوك بمنح القروض للمعتمدين بشتى أنواعها.
هذا وبيّن الآليات والإجراءات المتبعة في البنوك لمنح القروض من تقديم كفالات وضمانات تضمن  تسديده لأقساط القرض، وتقديم ضمانة عقارية وغير عقارية ، مبيناً تتنوع تلك الضمانات فمنها ما يكون  عبارة عن أسهم مرهونة في شركة أو كفيل شخصي محولاً راتبه للبنك أو رهناً مركباً ومنها ما يكون  عبارة عن رهناً عقارياً.

 وبين الضيف الجوانب القانونية والفنية لهذا النوع من الضمانة كركيزة أساسية وهامة في منح وتنفيذ القروض والتسهيلات المصرفية المرتكزة على الرهن العقاري. وقدم تعريفاً للرهن العقاري وبين خصائصه، مميزاً بينة وبين الرهن التأميني. وقد عرف أبو السعود الرهن التأميني بأنه عقد بين المدين الراهن والدائن المرتهن، والراهن هو المدين الأصلي، وقد يكون من الغير (الكفيل العيني) ويرتب العقد للدائن حق عيني تبعي هو الرهن. وعرف كذلك الرهن بأنه عقد بين الراهن والمرتهن، وعلى الحق العيني التبعي الذي يخول للدائن سلطة التقدم على سائر الدائنين العاديين والمرتهنين التالين له في المرتبة وأيضاً تتبع العين المرهونة في يد الغير.

 هذا وأوضح خصائص عقد الرهن الرسمي أو التأميني مبيناً أنه حق عيني تابع للالتزام، فلا يقوم على استقلال بل مرتبط بالدين الأصلي فيقوم مع قيام الدين ويزول مع زواله بالانقضاء أو البطلان أو الإبطال. ويتميز الرهن الرسمي كذلك، بأنه حق عيني عقاري فلا ينشأ ولا ينعقد إلا على عقار وإن ارتبط الدين الأصلي بمنقول. وأخيراً يتميز الرهن الرسمي بأنه حق غير قابل للتجزئة من ناحيتين، من ناحية العقار المرهون ومن ناحية الدين المضمون ويخضعان لقاعدة (كل جزء من العقار ضامن لكل الدين وكل جزء من الدين مضمون بكل العقار)، مفسراً هذه القاعدة على أن كل جزء من العقار ضامن لكل الدين، أي أن الدائن يستطيع أن يستوفي كل الدين من أي جزء من العقار في حالة توزيعه أو اقتسامه. وكل جزء من الدين مضمون بكل العقار، ممثلاً على ذلك في حال توفي الدائن المرتهن فإن الحق الشخصي يوزع على الورثة لذلك لكل وارث الحق في أن يستولي على العقار، وينفذ عليه لاستيفاء حقه فقط حتى لو كانت قيمة العقار أكبر من قيمة الدين، ولا يكون للراهن أن يعارض باعتبار أنه جزء من الدين، وإذا كان هذا هو الأصل فيجب مراعاة عدم التعسف من الدائن في حقه وإلا كان للقضاء أن يتدخل.

 ومن ناحية أخرى تحدث أبو السعود عن إنشاء الرهن العقاري والجوانب العملية ذات الأهمية في كيفية إنشاؤه والشروط اللازمة لذلك، منوهاً إلى الأهمية الرسمية لانعقاد الرهن الرسمي بإدراجه في ورقة رسمية والتي تتقرر لمصلحة المدين الراهن والدائن المرتهن ولمصلحة الائتمان. مبيناً أن مفهوم الرسمية  في هذا الصدد  يفسر بالورقة  الرسمية التي  يفرغ فيها عقد الرهن  الرسمي  حتى  يصبح العقد  صحيحاً ، ويسمى (سند تأمين الدين مقابل أموال غير منقولة) ويتبع في أحكامه وشروطه لقانون وضع الأموال غير المنقولة تأميناً للدين رقم 46 لسنة 1953 الأردني الساري المفعول. مشدداً على أنه وفي حال عدم تفريغ عقد الرهن الرسمي في ورقة رسمية فإنه يكون عقداً باطلاً لأنه عقد شكلي ولا يكون صحيحاً إلا إذا كتب في ورقة رسمية. 

 هذا وشرح الدكتور خلدون الإجراءات الواجبة الإتباع لإتمام مثل هذا النوع من المعاملات (معاملات التأمين أو الرهن  العقاري) دائرة تسجيل الأراضي بحيث يلتزم  كل من  الدائن المرتهن  والمدين الراهن بالتعليمات  والشروط  الواجبة الإتباع وهي:

1. يتقدم  أي من  أصحاب العلاقة  الدائن أو المدين بطلب  التامين  وختم المعاملة لدى مدير التسجيل، مبيناً فيه اسم  القرية و الحوض والقطعة والمساحة والحصص، ومقدار  الدين واسم  الدائن والمدين  والمدة، وإذا  كان  المدين  قاصراً  يجب  الحصول على  إذن  بالتامين  من القاضي  الشرعي  أو من المحكمة  الكنسية صاحبة الاختصاص.
2. يدقق طلب التأمين  بعد  استيفاء  شروطه  من قبل الموظف  المختص لبيان  ما إذا كان  هناك أية  عوائق تمنع  إجراء المعاملة، ويدقق الطوابع  القانونية، شهادة براءة ذمة  من دائرة  المالية  والمعارف والبلدية، شهادة تسجيل الشركة سارية  المفعول  إذا كان  المدين شركة، سند وكالة معتمدة من قبل  مدير  التسجيل  إذا كان  المدين أو الدائن موكلاً والوكالة  منظمة  لدى  أحد كتاب  العدل في الأراضي  التابعة  للسلطة الوطنية الفلسطينية، أو السفارات الفلسطينية وبعكس ذلك  تعتمد من قبل  سلطة الأراضي  إذا  كانت  منظمة  لدى كتاب العدل  لإحدى الدول  الأجنبية والعربية  في الخارج وتم  تصديقها  من   قبل   وزارة  العدل  الفلسطينية حسب الأصول.
3.  يتم تنظيم  سندات  التامين  على  خمس نسخ  من قبل  الموظف  المختص  حسب (نموذج  الأراضي  المعتمد) وإذا كان  الدائن  أجنبياً  يجب  إفهامه  بأنه  لا يحق  له الشراء  إلا بموافقة  مجلس  الوزراء  ويثبت ذلك  في خانة  الشروط، وكذلك  الحال  إذا كان  الشخص  معنوي  كالبنوك  والشركات  المصرح  لها.
4. تحقق رسوم التامين والبالغة 1% من قيمة الدين إذا كان العقار شقة سكنية و/ أو قطعة أراض مقام عليها إنشاءات أو بناء قائم، و1.% في حال كون العقار قطعة أراض خالية من البناء.
5. يتم  الاستماع  إلى إقرار  المتعاقدين  وتؤخذ  تواقيعهما على  نسخ  عقد  التامين  أمام  مدير  التسجيل  أو الموظف  المفوض، والشهود على دفتر  التامين  الموجود  لدى مديرية التسجيل، والذي  يحمل  أرقام  سنوية  متسلسلة  وأرقام  معاملات  شهرية  متسلسلة كذلك  يشترط  أن يكون  الطرفين  بالغين  عاقلين.
6. يقوم  الموظف  المختص  بإدراج  رقم سند التأمين  وتاريخه والحصص المؤمنة  على صحيفة  العقار، وكذلك على جدول  الوقوعات  ويرسل  لمركز  المديرية  لتنفيذها  على  الصحيفة  الحمراء.
7. يعطى كل من الدائن والمدين نسخة من عقد التامين وتحفظ النسخة الثالثة لدى مدير التسجيل وترسل النسخة الرابعة وبشكل دوري لمركز المديرية.

وتباعاً عرج  للحديث عن  آثار الرهن  العقاري فيما يتعلق  بالراهن  والدائن  المرتهن  والغير،  موضحاً الفرق في ما بين حق التقدم  والتتبع كركيزتين  أساسيتين  للحفاظ على  حقوق  الدائن  المرتهن وفي الختام عالج الضيف مفهوم والية انقضاء  الرهن الرسمي.